那些商業(yè)地產(chǎn)租賃中必須留神的幾個問題（二）
發(fā)布時間：2024-04-06 點擊：318
在大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新的時代，越來越多的有志青年加入創(chuàng)業(yè)浪潮，市場對商鋪和寫字樓等商業(yè)辦公空間的需求與日俱增，租用雙方的矛盾糾紛隨之水漲船高。作為租用辦公場所的一方，應該如何避免不必要的麻煩，在前期有哪些注意事項呢？（找辦公室就上）
明確配套設施保養(yǎng)責任
商業(yè)地產(chǎn)要正常運轉(zhuǎn)，離不開完善的配套設施和日常維護，諸如供電供水設備、中央空調(diào)、鍋爐、電梯、安防設施等，無論哪個環(huán)節(jié)出了問題都會直接影響到日后的正常經(jīng)營。出租方通常考慮的是怎樣保證配套設施的合理使用與保養(yǎng)維護，延長使用壽命。而承租人則需考慮配套設施的交付現(xiàn)狀是否滿足自己長期運營的需要，例如水電負荷、空調(diào)功率等。由于商業(yè)地產(chǎn)的租期通常較長，有的甚至長達10年以上，因此明確配套設施的保養(yǎng)維修責任尤為重要。（找辦公室就上）
查看是否存在違章搭建按相關法律規(guī)定，未依法登記取得房屋產(chǎn)權證書或無其他合法權屬證明的各類違法建筑都屬于不得出租的情形。承租人所租賃的房屋如有全部或部分屬于違法建筑，則將導致租賃合同全部或部分無效。受利益驅(qū)使，房東與承租人在合作之初往往對違法搭建問題達成某種“默契”，認為只要沒有政府相關部門的查處，大家就 相安無事。殊不知，這種默契卻經(jīng)不起時間和利益誘惑的考驗，極易成為一方日后撕毀合同的借口。（找辦公室就上）
關于權力負擔在房屋租賃合同簽署前承租人應對物業(yè)的權屬情況進行調(diào)查，以確認租賃房屋是否存在權利負擔或瑕疵。例如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的，權屬有爭議的物業(yè)就不能進行租賃。（找辦公室就上）
除此以外，出租房屋上設定了抵押擔保會不會對租賃造成影響呢？《物權法》頒布以后第一百九十條對這個問題做了明確規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租 的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！奔次飿I(yè)的租賃關系與抵押關系允許同時存在，但成立 時間在先的權利效力大于成立時間在后的效力。
因此，如果房屋先抵押，后出租的，業(yè)主應該書面告知承租人，承租人也應該通過房產(chǎn)登記查詢主動了解物業(yè)權利負擔的相關情況。雙方還應在租賃合同中明確約定當?shù)盅簷鄬崿F(xiàn)造成租賃合同解除的，各自應承擔什么責任，善后事宜如何處理等。（找辦公室就上）
關于優(yōu)先購買權合同法第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！贝藯l規(guī)定即是對承租人優(yōu)先購買權的法律保護。依照上述規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權，應當具備以下條件：
1．承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無效、被撤銷或者因履行期屆滿而終止，則承租人不享有此項權利。
2．優(yōu)先購買權只能在出租人決定出賣租賃房屋后享有，并且必須在接到出賣通知后三個月內(nèi)行使，如雙方無其他約定的話。
3．承租人必須是在同等條件下享有優(yōu)先購買權。（找辦公室就上）
（注：所謂同等條件，主要是指價格以及價款的給付時間、給付方式等。第三人的出價條件優(yōu)于承租人時，承租人沒有優(yōu)先購買權。從出租人一方說，如果出賣租賃房屋 而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當承租人與第三人的出價同等時不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購買 權的違法行為?，F(xiàn)實中，有的業(yè)主因?qū)Υ朔梢?guī)定不了解，沒有履行出售前的通知義務，后被承租人起訴到法院要求確認房屋買賣合同無效的情況也時有發(fā)生。）
關于經(jīng)營責任商業(yè)地產(chǎn)出租必然涉及到承租人經(jīng)營行為合法合規(guī)性的問題。出租方與承租人是兩個獨立的民事主體，承租人在法律允許的范圍內(nèi)享有租賃物業(yè)上自主經(jīng)營的權 利，同時也自主承擔相應的經(jīng)營風險和法律責任。有的租賃合同賦予了業(yè)主對承租方經(jīng)營合規(guī)性的監(jiān)督權，包括當承租人出現(xiàn)嚴重違法行為的時候，業(yè)主享有可以提 前解約，收回房屋的權利。因此，承租人對此切不可大意，既要遵守法律規(guī)定誠信經(jīng)營，也要注意對自身合法權益的保護。（找辦公室就上）
在商業(yè)地產(chǎn)租賃實務中，還存在諸如租金、保證金、違約責任等方面的法律陷阱，由于本文篇幅所限，在此無法一一詳述。總之，既能實現(xiàn)互利雙贏的商業(yè)利益，又能最大限度地規(guī)避租賃雙方各自的法律風險，是所有當事人的共同愿望，也是我們在實踐中尚需不斷總結(jié)提高之處。
（來源：贏商網(wǎng)????
廣州寫字樓短期競爭激烈，遠期前景可觀
上海寫字樓出租解讀簽訂寫字樓租賃合同的攻略
申城寫字樓此長彼消 這波租金跌得沒毛病
據(jù)全國各城市第三季度寫字樓報告顯示上海寫字樓市場最為穩(wěn)定
深圳聯(lián)合辦公發(fā)展勢頭迅猛 成眾多創(chuàng)業(yè)者首選
聯(lián)合辦公市場正在發(fā)生裂變 智能化將成市場“新寵兒”
仲量聯(lián)行：北京寫字樓市場租金將于2021年底企穩(wěn)
辦公室背景墻這么設計，秒變清新脫俗
明確配套設施保養(yǎng)責任
商業(yè)地產(chǎn)要正常運轉(zhuǎn)，離不開完善的配套設施和日常維護，諸如供電供水設備、中央空調(diào)、鍋爐、電梯、安防設施等，無論哪個環(huán)節(jié)出了問題都會直接影響到日后的正常經(jīng)營。出租方通常考慮的是怎樣保證配套設施的合理使用與保養(yǎng)維護，延長使用壽命。而承租人則需考慮配套設施的交付現(xiàn)狀是否滿足自己長期運營的需要，例如水電負荷、空調(diào)功率等。由于商業(yè)地產(chǎn)的租期通常較長，有的甚至長達10年以上，因此明確配套設施的保養(yǎng)維修責任尤為重要。（找辦公室就上）
查看是否存在違章搭建按相關法律規(guī)定，未依法登記取得房屋產(chǎn)權證書或無其他合法權屬證明的各類違法建筑都屬于不得出租的情形。承租人所租賃的房屋如有全部或部分屬于違法建筑，則將導致租賃合同全部或部分無效。受利益驅(qū)使，房東與承租人在合作之初往往對違法搭建問題達成某種“默契”，認為只要沒有政府相關部門的查處，大家就 相安無事。殊不知，這種默契卻經(jīng)不起時間和利益誘惑的考驗，極易成為一方日后撕毀合同的借口。（找辦公室就上）
關于權力負擔在房屋租賃合同簽署前承租人應對物業(yè)的權屬情況進行調(diào)查，以確認租賃房屋是否存在權利負擔或瑕疵。例如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的，權屬有爭議的物業(yè)就不能進行租賃。（找辦公室就上）
除此以外，出租房屋上設定了抵押擔保會不會對租賃造成影響呢？《物權法》頒布以后第一百九十條對這個問題做了明確規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租 的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！奔次飿I(yè)的租賃關系與抵押關系允許同時存在，但成立 時間在先的權利效力大于成立時間在后的效力。
因此，如果房屋先抵押，后出租的，業(yè)主應該書面告知承租人，承租人也應該通過房產(chǎn)登記查詢主動了解物業(yè)權利負擔的相關情況。雙方還應在租賃合同中明確約定當?shù)盅簷鄬崿F(xiàn)造成租賃合同解除的，各自應承擔什么責任，善后事宜如何處理等。（找辦公室就上）
關于優(yōu)先購買權合同法第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！贝藯l規(guī)定即是對承租人優(yōu)先購買權的法律保護。依照上述規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權，應當具備以下條件：
1．承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無效、被撤銷或者因履行期屆滿而終止，則承租人不享有此項權利。
2．優(yōu)先購買權只能在出租人決定出賣租賃房屋后享有，并且必須在接到出賣通知后三個月內(nèi)行使，如雙方無其他約定的話。
3．承租人必須是在同等條件下享有優(yōu)先購買權。（找辦公室就上）
（注：所謂同等條件，主要是指價格以及價款的給付時間、給付方式等。第三人的出價條件優(yōu)于承租人時，承租人沒有優(yōu)先購買權。從出租人一方說，如果出賣租賃房屋 而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當承租人與第三人的出價同等時不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購買 權的違法行為?，F(xiàn)實中，有的業(yè)主因?qū)Υ朔梢?guī)定不了解，沒有履行出售前的通知義務，后被承租人起訴到法院要求確認房屋買賣合同無效的情況也時有發(fā)生。）
關于經(jīng)營責任商業(yè)地產(chǎn)出租必然涉及到承租人經(jīng)營行為合法合規(guī)性的問題。出租方與承租人是兩個獨立的民事主體，承租人在法律允許的范圍內(nèi)享有租賃物業(yè)上自主經(jīng)營的權 利，同時也自主承擔相應的經(jīng)營風險和法律責任。有的租賃合同賦予了業(yè)主對承租方經(jīng)營合規(guī)性的監(jiān)督權，包括當承租人出現(xiàn)嚴重違法行為的時候，業(yè)主享有可以提 前解約，收回房屋的權利。因此，承租人對此切不可大意，既要遵守法律規(guī)定誠信經(jīng)營，也要注意對自身合法權益的保護。（找辦公室就上）
在商業(yè)地產(chǎn)租賃實務中，還存在諸如租金、保證金、違約責任等方面的法律陷阱，由于本文篇幅所限，在此無法一一詳述。總之，既能實現(xiàn)互利雙贏的商業(yè)利益，又能最大限度地規(guī)避租賃雙方各自的法律風險，是所有當事人的共同愿望，也是我們在實踐中尚需不斷總結(jié)提高之處。
（來源：贏商網(wǎng)????
廣州寫字樓短期競爭激烈，遠期前景可觀
上海寫字樓出租解讀簽訂寫字樓租賃合同的攻略
申城寫字樓此長彼消 這波租金跌得沒毛病
據(jù)全國各城市第三季度寫字樓報告顯示上海寫字樓市場最為穩(wěn)定
深圳聯(lián)合辦公發(fā)展勢頭迅猛 成眾多創(chuàng)業(yè)者首選
聯(lián)合辦公市場正在發(fā)生裂變 智能化將成市場“新寵兒”
仲量聯(lián)行：北京寫字樓市場租金將于2021年底企穩(wěn)
辦公室背景墻這么設計，秒變清新脫俗