北京CBD甲級寫字樓設共享工位 聯(lián)合辦公將成新趨勢
發(fā)布時間：2021-12-19 點擊：706
你想過么？有一天，你在手機上下單做個預訂后，背著包就能走進甲級寫字樓里，在那兒找一個辦公工位處理工作，而所需成本可能只要100元/天。2018年，共享辦公市場迎來增速最快的一輪發(fā)展，共享辦公品牌也擺脫了過去只適合孵化創(chuàng)業(yè)者的形象，紛紛從乙級寫字樓轉(zhuǎn)戰(zhàn)甲級寫字樓。
北京cbd，寸土寸金之地，也是高檔酒店和甲級寫字樓的聚集區(qū)。對歷史有點兒了解的人都知道，建成于1988年代的老國貿(mào)飯店，是國貿(mào)中心的第一棟樓，距今已有約30年的歷史。建成初期，這里被視為北京最高檔的飯店。然而，隨著城市的快速發(fā)展，新的建筑次第而起，外觀陳舊的老國貿(mào)飯店也漸漸變得“落伍”了。于是，2016年，老國貿(mào)飯店啟動拆改，在原址上重新建造新的商業(yè)設施，在新商業(yè)后出現(xiàn)的，還有被視為新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的共享辦公空間。
記者從地鐵國貿(mào)站走到老國貿(mào)飯店，樓體的外立面仍是原來的灰色調(diào)，但推開共享辦公的玻璃門，卻是另一番景象。這個名為“共享際@國貿(mào)”的新空間，是集公寓與聯(lián)合辦公為一體的社區(qū)，一層和二層被打通成開放的會議室、展廳和辦公空間，三層到八層則是租賃公寓。工作日的下午，一層的辦公空間里，滿眼都是年輕人的背影，再配上藍色、紫紅色的鮮艷墻面，讓空間的氣氛變得更加年輕。圍繞在共享工位四周的，還有咖啡館、游樂場、餐廳和甜品站，讓足不出戶享受下午茶時光都不再是紙上談兵。
“工作完了，可以約著同事就在餐廳里吃上一頓飯，喝上一杯啤酒，感覺是很自由的環(huán)境?！币晃晦k公者介紹，這讓他第一次覺得，高樓林立的cbd不只是一個讓人嚴肅地提供勞動價值的工作場，偶爾也可以作為一個八小時之外的休閑場，“還有的人，更是直接選擇在樓上公寓租一個房間，樓上住宿、樓下辦公，也挺好玩的?！?br>甲級寫字樓里的新面孔
隨著共享經(jīng)濟的消費模式進入更多領域，2015年，發(fā)端于美國的共享辦公空間也開始進入北京。最初，人們對于共享辦公的定位就是為孵化創(chuàng)業(yè)者而生，創(chuàng)業(yè)者們看中的則是相對傳統(tǒng)寫字樓更加便宜的租金。然而，經(jīng)過三年的快速發(fā)展，共享辦公空間也在努力向高端改變。一個最顯著的變化就是，2018年起，甲級寫字樓里開始出現(xiàn)共享辦公。
戴德梁行的研究報告顯示，截至2018年一季度末，在北京、上海、廣州、深圳、中國香港、中國臺北六個城市中，已出現(xiàn)550個共享辦公場所，其中上海的數(shù)量最多，達到168家。一年前，這些共享辦公還多集中在乙級寫字樓、廠房和創(chuàng)意性空間內(nèi)，如今地點紛紛轉(zhuǎn)向高品質(zhì)樓宇，特別是甲級寫字樓。
以北京為例，華貿(mào)中心、嘉里中心、lg大廈、三里屯太古里、銀泰中心、金融街，以租金昂貴聞名的傳統(tǒng)甲級寫字樓里，紛紛出現(xiàn)共享辦公空間。
“過去，我們是在望京的傳統(tǒng)甲級寫字樓里辦公，今年剛剛搬進lg大廈的共享辦公空間?！币晃蝗腭v了lg大廈共享辦公空間的企業(yè)負責人告訴記者，不同于傳統(tǒng)甲級寫字樓里的統(tǒng)一裝修，共享辦公可以提供定制化的設計服務，租金價格上還比甲級寫字樓便宜?！斑@邊的半層空間就是定制化的，在入駐前就按我們的意愿確定了設計方案，個性化要更強一些?！?br>而在銀河soho的共享辦公空間辦公的徐小姐，則給共享工位打上了“互聯(lián)網(wǎng)精神”的標簽，形式自由、氣氛寬松，預定工位數(shù)也可以自由收縮，“可以視為團隊規(guī)模固定前一種很好的辦公形式?！?br>聯(lián)合辦公將成新趨勢
擴張之下，為了爭搶客戶，一些共享辦公空間品牌也開始將目標盯上大客戶。“通過我這幾年的觀察，共享辦公空間服務的對象80%還是集中在互聯(lián)網(wǎng)公司，而隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴張，入駐企業(yè)也在從小型創(chuàng)業(yè)公司向中型、大型公司轉(zhuǎn)變。”soho中國董事長潘石屹就告訴記者，未來，為大公司提供從選址、設計到施工、管理的一條龍定制化服務，將成為共享辦公市場的一項新需求。
當然，從性價比上計算，盡管入駐甲級寫字樓后共享辦公工位的租金相較于過去的乙級寫字樓有所增加，但對于大公司而言，共享辦公依然占據(jù)性價比的優(yōu)勢。記者粗略估算，按照每個工位8平方米計算，300平方米的辦公室里大約有37個工位。如果全部租用移動工位，每年大概要支付約200萬元的租金，還能“拎包入住”，省去裝修、采購等浪費的時間和精力。
“共享辦公市場增長最快就是在2018年，受到資本推動，擴張速度非?？?，客戶也更接受聯(lián)合辦公產(chǎn)品?！贝鞯铝盒斜敝袊鴧^(qū)寫字樓企業(yè)服務部主管嚴區(qū)海對媒體談到，表現(xiàn)就是不少共享辦公品牌開始獲取城市核心區(qū)的甲級寫字樓，甚至是超甲級寫字樓，而更多的大企業(yè)、世界500強企業(yè)的分支機構(gòu)也入駐了共享辦公社區(qū)?！伴L期來講，聯(lián)合辦公會成為一種新的辦公方式?！?br>根據(jù)嚴區(qū)海的觀察和研究，一些處于擴張結(jié)算期的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和創(chuàng)新企業(yè)，完全接受共享辦公的方式，因為企業(yè)規(guī)模與發(fā)展速度難以預料，不愿意投入大量資金購置固定資產(chǎn)。
一家租賃1萬平方米辦公面積的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，從辦公選址、設計、報批、施工、裝修到搬家，前后至少耗時8個月。而8個月的時間對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說，足以發(fā)生翻天覆地的變化。而大型傳統(tǒng)企業(yè)的總部依然很少會搬進聯(lián)合辦公社區(qū)，因為辦公服務和企業(yè)形象等需求難以滿足。
盈利模式單一仍是制約
快速擴張之下，共享辦公并非沒有隱憂。共享辦公不是一個具有高利潤率的市場和行業(yè)，共享辦公企業(yè)目前還是主要依靠賺取租金差，盈利模式相對單一。也因此，共享辦公品牌承租物業(yè)時拿到的租金，也就在一定程度上決定了它的盈利水平。
“我們接觸到一些案例，傳統(tǒng)客戶承租租金是300元/平方米·月，但聯(lián)合辦公企業(yè)承租租金會達到350元/平方米·月，從市場角度而言不合常理?！眹绤^(qū)海分析，出現(xiàn)這種不合理現(xiàn)象的原因，一是資本推動下聯(lián)合辦公企業(yè)本身需要擴張，沒有場區(qū)和工位，就失去了市場和規(guī)模。而即便承租成本稍高一些，但如果工位租金不斷上漲，也可以收回成本盈利。
但另一方面，這也反映了聯(lián)合辦公在行業(yè)里的尷尬處境，一線城市的許多核心區(qū)甲級物業(yè)對聯(lián)合辦公多有排斥，相同租金水平，業(yè)主不愿意把物業(yè)租給聯(lián)合辦公品牌，更愿意簽約傳統(tǒng)客戶?！耙恍┓浅：诵牡奈飿I(yè)，擔心物業(yè)整體品質(zhì)會下降。所以聯(lián)合辦公企業(yè)從業(yè)主手里承租拿樓通常要有溢價，相比傳統(tǒng)租戶的拿樓成本更高，支付更多的租金覆蓋、抵消業(yè)主的顧慮，以及承擔的風險?！?br>
北京cbd，寸土寸金之地，也是高檔酒店和甲級寫字樓的聚集區(qū)。對歷史有點兒了解的人都知道，建成于1988年代的老國貿(mào)飯店，是國貿(mào)中心的第一棟樓，距今已有約30年的歷史。建成初期，這里被視為北京最高檔的飯店。然而，隨著城市的快速發(fā)展，新的建筑次第而起，外觀陳舊的老國貿(mào)飯店也漸漸變得“落伍”了。于是，2016年，老國貿(mào)飯店啟動拆改，在原址上重新建造新的商業(yè)設施，在新商業(yè)后出現(xiàn)的，還有被視為新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的共享辦公空間。
記者從地鐵國貿(mào)站走到老國貿(mào)飯店，樓體的外立面仍是原來的灰色調(diào)，但推開共享辦公的玻璃門，卻是另一番景象。這個名為“共享際@國貿(mào)”的新空間，是集公寓與聯(lián)合辦公為一體的社區(qū)，一層和二層被打通成開放的會議室、展廳和辦公空間，三層到八層則是租賃公寓。工作日的下午，一層的辦公空間里，滿眼都是年輕人的背影，再配上藍色、紫紅色的鮮艷墻面，讓空間的氣氛變得更加年輕。圍繞在共享工位四周的，還有咖啡館、游樂場、餐廳和甜品站，讓足不出戶享受下午茶時光都不再是紙上談兵。
“工作完了，可以約著同事就在餐廳里吃上一頓飯，喝上一杯啤酒，感覺是很自由的環(huán)境?！币晃晦k公者介紹，這讓他第一次覺得，高樓林立的cbd不只是一個讓人嚴肅地提供勞動價值的工作場，偶爾也可以作為一個八小時之外的休閑場，“還有的人，更是直接選擇在樓上公寓租一個房間，樓上住宿、樓下辦公，也挺好玩的?！?br>甲級寫字樓里的新面孔
隨著共享經(jīng)濟的消費模式進入更多領域，2015年，發(fā)端于美國的共享辦公空間也開始進入北京。最初，人們對于共享辦公的定位就是為孵化創(chuàng)業(yè)者而生，創(chuàng)業(yè)者們看中的則是相對傳統(tǒng)寫字樓更加便宜的租金。然而，經(jīng)過三年的快速發(fā)展，共享辦公空間也在努力向高端改變。一個最顯著的變化就是，2018年起，甲級寫字樓里開始出現(xiàn)共享辦公。
戴德梁行的研究報告顯示，截至2018年一季度末，在北京、上海、廣州、深圳、中國香港、中國臺北六個城市中，已出現(xiàn)550個共享辦公場所，其中上海的數(shù)量最多，達到168家。一年前，這些共享辦公還多集中在乙級寫字樓、廠房和創(chuàng)意性空間內(nèi)，如今地點紛紛轉(zhuǎn)向高品質(zhì)樓宇，特別是甲級寫字樓。
以北京為例，華貿(mào)中心、嘉里中心、lg大廈、三里屯太古里、銀泰中心、金融街，以租金昂貴聞名的傳統(tǒng)甲級寫字樓里，紛紛出現(xiàn)共享辦公空間。
“過去，我們是在望京的傳統(tǒng)甲級寫字樓里辦公，今年剛剛搬進lg大廈的共享辦公空間?！币晃蝗腭v了lg大廈共享辦公空間的企業(yè)負責人告訴記者，不同于傳統(tǒng)甲級寫字樓里的統(tǒng)一裝修，共享辦公可以提供定制化的設計服務，租金價格上還比甲級寫字樓便宜?！斑@邊的半層空間就是定制化的，在入駐前就按我們的意愿確定了設計方案，個性化要更強一些?！?br>而在銀河soho的共享辦公空間辦公的徐小姐，則給共享工位打上了“互聯(lián)網(wǎng)精神”的標簽，形式自由、氣氛寬松，預定工位數(shù)也可以自由收縮，“可以視為團隊規(guī)模固定前一種很好的辦公形式?！?br>聯(lián)合辦公將成新趨勢
擴張之下，為了爭搶客戶，一些共享辦公空間品牌也開始將目標盯上大客戶。“通過我這幾年的觀察，共享辦公空間服務的對象80%還是集中在互聯(lián)網(wǎng)公司，而隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴張，入駐企業(yè)也在從小型創(chuàng)業(yè)公司向中型、大型公司轉(zhuǎn)變。”soho中國董事長潘石屹就告訴記者，未來，為大公司提供從選址、設計到施工、管理的一條龍定制化服務，將成為共享辦公市場的一項新需求。
當然，從性價比上計算，盡管入駐甲級寫字樓后共享辦公工位的租金相較于過去的乙級寫字樓有所增加，但對于大公司而言，共享辦公依然占據(jù)性價比的優(yōu)勢。記者粗略估算，按照每個工位8平方米計算，300平方米的辦公室里大約有37個工位。如果全部租用移動工位，每年大概要支付約200萬元的租金，還能“拎包入住”，省去裝修、采購等浪費的時間和精力。
“共享辦公市場增長最快就是在2018年，受到資本推動，擴張速度非?？?，客戶也更接受聯(lián)合辦公產(chǎn)品?！贝鞯铝盒斜敝袊鴧^(qū)寫字樓企業(yè)服務部主管嚴區(qū)海對媒體談到，表現(xiàn)就是不少共享辦公品牌開始獲取城市核心區(qū)的甲級寫字樓，甚至是超甲級寫字樓，而更多的大企業(yè)、世界500強企業(yè)的分支機構(gòu)也入駐了共享辦公社區(qū)?！伴L期來講，聯(lián)合辦公會成為一種新的辦公方式?！?br>根據(jù)嚴區(qū)海的觀察和研究，一些處于擴張結(jié)算期的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和創(chuàng)新企業(yè)，完全接受共享辦公的方式，因為企業(yè)規(guī)模與發(fā)展速度難以預料，不愿意投入大量資金購置固定資產(chǎn)。
一家租賃1萬平方米辦公面積的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，從辦公選址、設計、報批、施工、裝修到搬家，前后至少耗時8個月。而8個月的時間對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說，足以發(fā)生翻天覆地的變化。而大型傳統(tǒng)企業(yè)的總部依然很少會搬進聯(lián)合辦公社區(qū)，因為辦公服務和企業(yè)形象等需求難以滿足。
盈利模式單一仍是制約
快速擴張之下，共享辦公并非沒有隱憂。共享辦公不是一個具有高利潤率的市場和行業(yè)，共享辦公企業(yè)目前還是主要依靠賺取租金差，盈利模式相對單一。也因此，共享辦公品牌承租物業(yè)時拿到的租金，也就在一定程度上決定了它的盈利水平。
“我們接觸到一些案例，傳統(tǒng)客戶承租租金是300元/平方米·月，但聯(lián)合辦公企業(yè)承租租金會達到350元/平方米·月，從市場角度而言不合常理?！眹绤^(qū)海分析，出現(xiàn)這種不合理現(xiàn)象的原因，一是資本推動下聯(lián)合辦公企業(yè)本身需要擴張，沒有場區(qū)和工位，就失去了市場和規(guī)模。而即便承租成本稍高一些，但如果工位租金不斷上漲，也可以收回成本盈利。
但另一方面，這也反映了聯(lián)合辦公在行業(yè)里的尷尬處境，一線城市的許多核心區(qū)甲級物業(yè)對聯(lián)合辦公多有排斥，相同租金水平，業(yè)主不愿意把物業(yè)租給聯(lián)合辦公品牌，更愿意簽約傳統(tǒng)客戶?！耙恍┓浅：诵牡奈飿I(yè)，擔心物業(yè)整體品質(zhì)會下降。所以聯(lián)合辦公企業(yè)從業(yè)主手里承租拿樓通常要有溢價，相比傳統(tǒng)租戶的拿樓成本更高，支付更多的租金覆蓋、抵消業(yè)主的顧慮，以及承擔的風險?！?br>