上海寫字樓租賃供應(yīng)量增加 整體空置率上升
發(fā)布時間：2025-01-14 點擊：582
12月26日，戴德梁行在上海舉行2018年第四季度媒體發(fā)布會，圍繞零售商業(yè)市場、寫字樓市場、工業(yè)地產(chǎn)市場大宗交易市場進行多維度解讀。
寫字樓市場租賃供應(yīng)量增加 潛力新興區(qū)域銷售受肯定
根據(jù)戴德梁行華東區(qū)寫字樓部數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，上海寫字樓租賃市場整體空置率上升，核心地區(qū)和新興區(qū)域的租金均稍有回落。核心區(qū)域的供應(yīng)量大幅增加，新興區(qū)域則涌現(xiàn)出許多代表項目，如虹橋匯、旭輝莘莊中心、豐樹商業(yè)城等。
戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔介紹，金融行業(yè)依舊聚集在核心區(qū)，部分金融企業(yè)在擴租需求下由核心區(qū)向新興區(qū)延升，如置匯旭輝的主要租戶就是金融企業(yè)；中心區(qū)批零貿(mào)易行業(yè)需求活躍，如徐家匯中心ii期t1就是滿租狀態(tài)，聯(lián)合辦公主流布點核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向集中板塊去化速度較快，如東航濱江中心出租率約75%，搬遷是新盤成交的主要類型。
相比2017年，上海寫字樓租賃市場，金融行業(yè)成交量下滑3.5%，創(chuàng)新金融、擴租和搬遷需求構(gòu)成交易主力；ai及科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展促進需求提升，軟件開發(fā)、人工智能、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息平臺、娛樂游戲企業(yè)表現(xiàn)較為活躍；聯(lián)合辦公表現(xiàn)突出，品牌擴容以及定制化服務(wù)需要更大的面積和空間。
結(jié)合長三角整體情況來看，戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔認(rèn)為，今年上海寫字樓租賃市場的內(nèi)資比重增加，長三角城市需求小幅擴大，以電子信息科技、生產(chǎn)制造、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)行業(yè)為主的長三角城市企業(yè)，以新設(shè)、搬遷等方式進入上海，主要入駐大虹橋、長寧、陸家嘴等區(qū)域，租賃面積需求區(qū)間較大，從113-32000平方米不等。
寫字樓銷售市場方面，根據(jù)戴德梁行華東區(qū)寫字樓部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年1到11月，上海寫字樓成交面積為126萬平方米，相比2017整年度增加12萬平方米，成交量小幅上升，整棟交易比重放大；從區(qū)域來看，前灘、南外灘、浦東濱江等濱江沿線的大宗產(chǎn)品交易較多，小獨棟產(chǎn)品則聚焦于大場、江橋、北蔡、莘莊等地，大虹橋作為潛力新興區(qū)域，大宗交易和小獨棟產(chǎn)品均受到買家青睞。目前初步統(tǒng)計，主流買家多為內(nèi)資企業(yè)。
沈潔預(yù)測，隨著中國對外開放100條、促進民營企業(yè)發(fā)展27條、長三角一體化發(fā)展國家戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)地圖、自貿(mào)實驗區(qū)擴容、建立科創(chuàng)板注冊制等利好舉措的推出，就大力推動行業(yè)企業(yè)發(fā)展，未來四年，上海辦公樓市場仍處于供應(yīng)高峰周期內(nèi)，而2018年土地規(guī)模化出讓，自持比例的提高也將加劇后市供應(yīng)壓力；未來四年辦公樓市場仍處于供應(yīng)高峰周期內(nèi)，而2018年土地規(guī)?；鲎專猿直壤奶岣咭矊⒓觿『笫泄?yīng)壓力；伴隨大幅放寬銀行外資市場準(zhǔn)入門檻、ai產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展、進博會成功舉辦、全面推進藥品醫(yī)療器械進口樞紐口岸建設(shè)，金融、電子信息科技、批零貿(mào)易、醫(yī)療健康四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好；上海跨國總部機構(gòu)數(shù)量保持全國領(lǐng)先，在對外開放，自貿(mào)區(qū)擴容的舉措下，將繼續(xù)吸引越來越多的跨國企業(yè)總部入駐。
零售商業(yè)市場供應(yīng)上升 細分行業(yè)迎來挑戰(zhàn)
2018年度，上海涌現(xiàn)出大量的新商業(yè)體，“多中心化”發(fā)展促使上海零售市場向遠郊擴大，在新零售激烈的競爭中，各業(yè)態(tài)積極尋求發(fā)展之道，細分行業(yè)迎來機遇與挑戰(zhàn)。
戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管魏建歷介紹，依托上海軌交的快速發(fā)展，申城的零售商業(yè)于近年持續(xù)向遠郊擴大，2018年，近86.5%的新增零售項目位于上海的非核心區(qū)域，而以內(nèi)環(huán)、中環(huán)為主的核心商圈的零售商業(yè)項目進入“集中改造期”。上海近2年有127.72萬㎡商業(yè)經(jīng)歷改造，內(nèi)環(huán)地區(qū)改造面積占比57%，如南京西路818廣場，第一百貨等購物中心均加入到改造隊伍中。
魏建歷表示，大量新商業(yè)體的集中入市，在加劇零售市場競爭的同時，促使購物中心運營方通過物業(yè)升級、品牌及業(yè)態(tài)調(diào)整來保持自身競爭力，二者形成良性循環(huán)，不少國際知名時尚、運動服飾、潮牌等在2018年開設(shè)大型旗艦或概念店：如意大利女裝品牌liu jo于恒隆廣場內(nèi)開出中國首店；設(shè)計師品牌damirdoma于興業(yè)太古匯內(nèi)開出亞洲首家旗艦店；美國運動品牌銳步在淮海中路開設(shè)其亞太首家旗艦店；forevermark于興業(yè)太古匯開出全球首家旗艦店等。
縱觀各業(yè)態(tài)在零售市場的發(fā)展，戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管魏建歷認(rèn)為，零售商業(yè)細分市場的競爭將會愈加明顯，以瞄準(zhǔn)女性消費者，從彩妝護膚、女性服飾、女性運動產(chǎn)品及健康美體產(chǎn)品入手，在零售市場上活躍擴張的“她經(jīng)濟”就是一個直接體現(xiàn)。而基于生鮮類產(chǎn)品的特性要求，生鮮行業(yè)將迎來巨大挑戰(zhàn)。生鮮新零售運營商應(yīng)加快布局與調(diào)整，進一步提升線上線下店鋪的效率，實體門店要從單一的銷售產(chǎn)品和客戶服務(wù)的角色，轉(zhuǎn)變?yōu)榧放菩蜗笳故?、商品體驗、銷售服務(wù)、客戶管理以及庫存和物流配送節(jié)點等功能為一體，要通過改善倉儲模式、提高分揀效率、拓展實體店鋪網(wǎng)絡(luò)、提升線上線下門店購物體驗、強化配送能力等加強市場競爭力；智能物流、冷鏈技術(shù)、智能供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，在近幾年給生鮮類市場帶來巨大變革，積極利用新興科技優(yōu)化運營管理水平、挖掘培育符合市場需求的新業(yè)態(tài)、新模式的生鮮類運營商，將會在競爭中獲得更多機會。
物流工業(yè)市場熱度不減 運營主體多元化成必然趨勢
環(huán)顧上海物流市場供需現(xiàn)狀，戴德梁行華東區(qū)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，截止2018年12月，市場供應(yīng)量為748萬平方米，空置率低于5%，整體市場熱度不減，租金在過去三年一直保持穩(wěn)定增長，逼近1.6元/平方米/天。從物流市場各區(qū)域租賃情況來看，嘉定區(qū)域已經(jīng)滿租，其他各區(qū)租金水平均穩(wěn)中有增，地理位置對租金的影響較大。青浦區(qū)2018年新增近10萬方的新項目，但因政府要求入駐公司在本地注冊并達到30萬/畝的稅收要求，導(dǎo)致吸納速度減慢，75.9%的入住率成為上海入駐率最低的區(qū)域；閔行區(qū)地理位置優(yōu)越，但倉庫數(shù)量較少，拔高租金水平，租金達到2.03元/平方米/天；臨港整體價格較低，由于有較大的增量空間，且特斯拉項目的落地提升了市場關(guān)注度，租金水平及入住率都有提升。從物流市場交易現(xiàn)狀來看，戴德梁行高級董事、中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，上海一手倉儲土地對比過去三年供應(yīng)量不斷減少，2018年的供應(yīng)量有所增加但仍然有限，基金和物流運營商更加關(guān)注二手物業(yè)交易。
在工業(yè)用地方面，近年來，上海工業(yè)用地供給收緊，廠房物業(yè)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，租金保持持續(xù)增長態(tài)勢，受惠于g60科創(chuàng)走廊建設(shè)與臨港開發(fā)建設(shè)，松江、臨港是上海工業(yè)用地出讓的主要區(qū)域；而建設(shè)在工業(yè)用地或研發(fā)用地上的產(chǎn)業(yè)區(qū)域，包含辦公樓，研發(fā)中心和輕工業(yè)等業(yè)態(tài)（以下簡稱“商務(wù)園區(qū)”）由于需求強勁，租金持續(xù)增長，整體規(guī)模不斷擴張，預(yù)計2018年底將超過770萬㎡；漕河涇、臨空兩大熱門板塊，在有增量入市的情況下仍保持較低的空置率，租金上升幅度相對整體來說趨于平緩。戴德梁行高級董事、中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵結(jié)合戴德梁行數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)介紹，眾多的工業(yè)園區(qū)中，張江、漕河涇、紫竹等成熟國家級開發(fā)區(qū)廠房租金較高；商務(wù)園區(qū)中，臨空、張江和漕河涇位居租金最高子市場的前三位。
根據(jù)上海統(tǒng)計局發(fā)布的上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移情況，蘇智淵表示上海外移產(chǎn)業(yè)逐漸呈現(xiàn)分化趨勢，對具備空間布局能力、自主創(chuàng)新實力、價值鏈延伸要求的資本密集、技術(shù)密集型行業(yè)或企業(yè)，如汽車、精品鋼材、裝備制造業(yè)，和“三高一低”（高投入、高消耗、高污染、低效益）產(chǎn)業(yè)，如紡織業(yè)、化工和?；瘶I(yè)等，展現(xiàn)出截然不同的轉(zhuǎn)移方式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中園區(qū)運營主體以國企為主，但由于近年鼓勵引入多元開發(fā)主體，外來民營開發(fā)主體與國資合資，未來運營主體多元化將是必然趨勢。
聯(lián)合辦公運營商持續(xù)推升上海辦公樓需求
上海部分寫字樓復(fù)工率約兩成
上海：2020二季度寫字樓市場：租金環(huán)比下跌2.78%，需求逐步復(fù)蘇
上海未來兩年寫字樓市場將出現(xiàn)短期供過于求的局面
合肥發(fā)布新規(guī)，允許辦公樓、廠房改租賃住房
清潔寫字樓地面用哪種洗地機比較好？
海外產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升中國“一帶一路”影響力
高力國際：TMT租戶當(dāng)下可進入琶洲寫字樓市場
寫字樓市場租賃供應(yīng)量增加 潛力新興區(qū)域銷售受肯定
根據(jù)戴德梁行華東區(qū)寫字樓部數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，上海寫字樓租賃市場整體空置率上升，核心地區(qū)和新興區(qū)域的租金均稍有回落。核心區(qū)域的供應(yīng)量大幅增加，新興區(qū)域則涌現(xiàn)出許多代表項目，如虹橋匯、旭輝莘莊中心、豐樹商業(yè)城等。
戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔介紹，金融行業(yè)依舊聚集在核心區(qū)，部分金融企業(yè)在擴租需求下由核心區(qū)向新興區(qū)延升，如置匯旭輝的主要租戶就是金融企業(yè)；中心區(qū)批零貿(mào)易行業(yè)需求活躍，如徐家匯中心ii期t1就是滿租狀態(tài)，聯(lián)合辦公主流布點核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向集中板塊去化速度較快，如東航濱江中心出租率約75%，搬遷是新盤成交的主要類型。
相比2017年，上海寫字樓租賃市場，金融行業(yè)成交量下滑3.5%，創(chuàng)新金融、擴租和搬遷需求構(gòu)成交易主力；ai及科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展促進需求提升，軟件開發(fā)、人工智能、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息平臺、娛樂游戲企業(yè)表現(xiàn)較為活躍；聯(lián)合辦公表現(xiàn)突出，品牌擴容以及定制化服務(wù)需要更大的面積和空間。
結(jié)合長三角整體情況來看，戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔認(rèn)為，今年上海寫字樓租賃市場的內(nèi)資比重增加，長三角城市需求小幅擴大，以電子信息科技、生產(chǎn)制造、專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)行業(yè)為主的長三角城市企業(yè)，以新設(shè)、搬遷等方式進入上海，主要入駐大虹橋、長寧、陸家嘴等區(qū)域，租賃面積需求區(qū)間較大，從113-32000平方米不等。
寫字樓銷售市場方面，根據(jù)戴德梁行華東區(qū)寫字樓部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年1到11月，上海寫字樓成交面積為126萬平方米，相比2017整年度增加12萬平方米，成交量小幅上升，整棟交易比重放大；從區(qū)域來看，前灘、南外灘、浦東濱江等濱江沿線的大宗產(chǎn)品交易較多，小獨棟產(chǎn)品則聚焦于大場、江橋、北蔡、莘莊等地，大虹橋作為潛力新興區(qū)域，大宗交易和小獨棟產(chǎn)品均受到買家青睞。目前初步統(tǒng)計，主流買家多為內(nèi)資企業(yè)。
沈潔預(yù)測，隨著中國對外開放100條、促進民營企業(yè)發(fā)展27條、長三角一體化發(fā)展國家戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)地圖、自貿(mào)實驗區(qū)擴容、建立科創(chuàng)板注冊制等利好舉措的推出，就大力推動行業(yè)企業(yè)發(fā)展，未來四年，上海辦公樓市場仍處于供應(yīng)高峰周期內(nèi)，而2018年土地規(guī)模化出讓，自持比例的提高也將加劇后市供應(yīng)壓力；未來四年辦公樓市場仍處于供應(yīng)高峰周期內(nèi)，而2018年土地規(guī)?；鲎專猿直壤奶岣咭矊⒓觿『笫泄?yīng)壓力；伴隨大幅放寬銀行外資市場準(zhǔn)入門檻、ai產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展、進博會成功舉辦、全面推進藥品醫(yī)療器械進口樞紐口岸建設(shè)，金融、電子信息科技、批零貿(mào)易、醫(yī)療健康四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好；上海跨國總部機構(gòu)數(shù)量保持全國領(lǐng)先，在對外開放，自貿(mào)區(qū)擴容的舉措下，將繼續(xù)吸引越來越多的跨國企業(yè)總部入駐。
零售商業(yè)市場供應(yīng)上升 細分行業(yè)迎來挑戰(zhàn)
2018年度，上海涌現(xiàn)出大量的新商業(yè)體，“多中心化”發(fā)展促使上海零售市場向遠郊擴大，在新零售激烈的競爭中，各業(yè)態(tài)積極尋求發(fā)展之道，細分行業(yè)迎來機遇與挑戰(zhàn)。
戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管魏建歷介紹，依托上海軌交的快速發(fā)展，申城的零售商業(yè)于近年持續(xù)向遠郊擴大，2018年，近86.5%的新增零售項目位于上海的非核心區(qū)域，而以內(nèi)環(huán)、中環(huán)為主的核心商圈的零售商業(yè)項目進入“集中改造期”。上海近2年有127.72萬㎡商業(yè)經(jīng)歷改造，內(nèi)環(huán)地區(qū)改造面積占比57%，如南京西路818廣場，第一百貨等購物中心均加入到改造隊伍中。
魏建歷表示，大量新商業(yè)體的集中入市，在加劇零售市場競爭的同時，促使購物中心運營方通過物業(yè)升級、品牌及業(yè)態(tài)調(diào)整來保持自身競爭力，二者形成良性循環(huán)，不少國際知名時尚、運動服飾、潮牌等在2018年開設(shè)大型旗艦或概念店：如意大利女裝品牌liu jo于恒隆廣場內(nèi)開出中國首店；設(shè)計師品牌damirdoma于興業(yè)太古匯內(nèi)開出亞洲首家旗艦店；美國運動品牌銳步在淮海中路開設(shè)其亞太首家旗艦店；forevermark于興業(yè)太古匯開出全球首家旗艦店等。
縱觀各業(yè)態(tài)在零售市場的發(fā)展，戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管魏建歷認(rèn)為，零售商業(yè)細分市場的競爭將會愈加明顯，以瞄準(zhǔn)女性消費者，從彩妝護膚、女性服飾、女性運動產(chǎn)品及健康美體產(chǎn)品入手，在零售市場上活躍擴張的“她經(jīng)濟”就是一個直接體現(xiàn)。而基于生鮮類產(chǎn)品的特性要求，生鮮行業(yè)將迎來巨大挑戰(zhàn)。生鮮新零售運營商應(yīng)加快布局與調(diào)整，進一步提升線上線下店鋪的效率，實體門店要從單一的銷售產(chǎn)品和客戶服務(wù)的角色，轉(zhuǎn)變?yōu)榧放菩蜗笳故?、商品體驗、銷售服務(wù)、客戶管理以及庫存和物流配送節(jié)點等功能為一體，要通過改善倉儲模式、提高分揀效率、拓展實體店鋪網(wǎng)絡(luò)、提升線上線下門店購物體驗、強化配送能力等加強市場競爭力；智能物流、冷鏈技術(shù)、智能供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，在近幾年給生鮮類市場帶來巨大變革，積極利用新興科技優(yōu)化運營管理水平、挖掘培育符合市場需求的新業(yè)態(tài)、新模式的生鮮類運營商，將會在競爭中獲得更多機會。
物流工業(yè)市場熱度不減 運營主體多元化成必然趨勢
環(huán)顧上海物流市場供需現(xiàn)狀，戴德梁行華東區(qū)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，截止2018年12月，市場供應(yīng)量為748萬平方米，空置率低于5%，整體市場熱度不減，租金在過去三年一直保持穩(wěn)定增長，逼近1.6元/平方米/天。從物流市場各區(qū)域租賃情況來看，嘉定區(qū)域已經(jīng)滿租，其他各區(qū)租金水平均穩(wěn)中有增，地理位置對租金的影響較大。青浦區(qū)2018年新增近10萬方的新項目，但因政府要求入駐公司在本地注冊并達到30萬/畝的稅收要求，導(dǎo)致吸納速度減慢，75.9%的入住率成為上海入駐率最低的區(qū)域；閔行區(qū)地理位置優(yōu)越，但倉庫數(shù)量較少，拔高租金水平，租金達到2.03元/平方米/天；臨港整體價格較低，由于有較大的增量空間，且特斯拉項目的落地提升了市場關(guān)注度，租金水平及入住率都有提升。從物流市場交易現(xiàn)狀來看，戴德梁行高級董事、中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，上海一手倉儲土地對比過去三年供應(yīng)量不斷減少，2018年的供應(yīng)量有所增加但仍然有限，基金和物流運營商更加關(guān)注二手物業(yè)交易。
在工業(yè)用地方面，近年來，上海工業(yè)用地供給收緊，廠房物業(yè)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，租金保持持續(xù)增長態(tài)勢，受惠于g60科創(chuàng)走廊建設(shè)與臨港開發(fā)建設(shè)，松江、臨港是上海工業(yè)用地出讓的主要區(qū)域；而建設(shè)在工業(yè)用地或研發(fā)用地上的產(chǎn)業(yè)區(qū)域，包含辦公樓，研發(fā)中心和輕工業(yè)等業(yè)態(tài)（以下簡稱“商務(wù)園區(qū)”）由于需求強勁，租金持續(xù)增長，整體規(guī)模不斷擴張，預(yù)計2018年底將超過770萬㎡；漕河涇、臨空兩大熱門板塊，在有增量入市的情況下仍保持較低的空置率，租金上升幅度相對整體來說趨于平緩。戴德梁行高級董事、中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵結(jié)合戴德梁行數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)介紹，眾多的工業(yè)園區(qū)中，張江、漕河涇、紫竹等成熟國家級開發(fā)區(qū)廠房租金較高；商務(wù)園區(qū)中，臨空、張江和漕河涇位居租金最高子市場的前三位。
根據(jù)上海統(tǒng)計局發(fā)布的上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移情況，蘇智淵表示上海外移產(chǎn)業(yè)逐漸呈現(xiàn)分化趨勢，對具備空間布局能力、自主創(chuàng)新實力、價值鏈延伸要求的資本密集、技術(shù)密集型行業(yè)或企業(yè)，如汽車、精品鋼材、裝備制造業(yè)，和“三高一低”（高投入、高消耗、高污染、低效益）產(chǎn)業(yè)，如紡織業(yè)、化工和?；瘶I(yè)等，展現(xiàn)出截然不同的轉(zhuǎn)移方式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中園區(qū)運營主體以國企為主，但由于近年鼓勵引入多元開發(fā)主體，外來民營開發(fā)主體與國資合資，未來運營主體多元化將是必然趨勢。
聯(lián)合辦公運營商持續(xù)推升上海辦公樓需求
上海部分寫字樓復(fù)工率約兩成
上海：2020二季度寫字樓市場：租金環(huán)比下跌2.78%，需求逐步復(fù)蘇
上海未來兩年寫字樓市場將出現(xiàn)短期供過于求的局面
合肥發(fā)布新規(guī)，允許辦公樓、廠房改租賃住房
清潔寫字樓地面用哪種洗地機比較好？
海外產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升中國“一帶一路”影響力
高力國際：TMT租戶當(dāng)下可進入琶洲寫字樓市場